Gayrimenkul satışlarında en sık gözden kaçan hukuki detaylardan biri, evli mal sahiplerinin eşlerinden yazılı rıza alma zorunluluğudur.
Bu zorunluluk, yalnızca bir “formaliteden” ibaret değildir; satış işleminin geçerliliğini doğrudan etkileyen, mülkiyet hakkını sınırlayan ciddi bir hukuki kuraldır.

 Dayanak: Türk Medeni Kanunu Madde 194

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi açıkça der ki:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu olarak özgülenen taşınmazı devredemez veya bu taşınmaz üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Yani bir taşınmaz “aile konutu” niteliğindeyse, malik olan eş tek başına satamaz, ipotek veremez, devredemez.

 “Aile Konutu” Ne Demektir?

Aile konutu, eşlerin fiilen birlikte yaşadıkları, ortak yaşamın merkezi olan evdir.
Tapuda kimin adına kayıtlı olduğu önemli değildir — mülkiyet bir eşte olsa bile, diğer eşin yaşam hakkı kanunen korunur.

 Örnek:
Tapuda yalnızca “Ahmet Yılmaz” adına kayıtlı bir daire, Ahmet ve eşi Ayşe’nin birlikte yaşadığı evdir.
Bu durumda daire “aile konutu” sayılır ve satış için Ayşe’nin yazılı rızası şarttır.

 Rıza Nasıl Alınır?

Rıza noter onaylı yazılı belge şeklinde olmalıdır.

Tapu müdürlüğü, işlem sırasında eş rıza belgesi isteme hakkına sahiptir.

Rıza alınmadan yapılan satış geçersiz sayılmasa da, iptal davasına konu olur.

Yani satış yapılsa bile, eş sonradan mahkemeye başvurarak taşınmazın devrinin iptalini isteyebilir.

 Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapuda işlem öncesinde taşınmazın “aile konutu şerhi” bulunup bulunmadığı sorgulanmalıdır.

Şerh olmasa dahi, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığı ispatlanırsa yine rıza aranır.

Rıza yalnızca satış değil; ipotek, kira, intifa, rehin gibi hak devri işlemlerinde de aranabilir.

 Danışman Gözüyle Değerlendirme

Gayrimenkul danışmanı olarak işlem öncesinde malik evli mi, taşınmaz aile konutu mu, eş rızası alınmış mı sorularını sormak,
ileride oluşabilecek iptal risklerini önler ve işlem güvenliğini sağlar.

 Berke Miraç Arıkan’dan Profesyonel Uyarı:

“Tapu öncesi evli satıcıyla çalışırken mutlaka eş rıza belgesini kontrol edin. Çünkü bazen en büyük satış krizleri, tapuda değil mahkeme salonunda başlar.”