Türkiye’de kentsel dönüşüm ve deprem güvenliği, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” (2012) gibi düzenlemelerle kapsamlı biçimde ele alınmaktadır. 6306 Kanunu’nun amacı, afet riski altındaki alanlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere gerekli usul ve esasları düzenlemektir. Uygulama Yönetmeliği (6306 Uygulama YM) de bu kanuna dayanarak hazırlanmış olup, tanım ve usulleri detaylandırır. İmar Kanunu (3194) ise yapı ve imar planlarını tanımlar; örneğin “bina” tanımı, riskli yapı tespitinde referans alınır. Deprem riskine yönelik tasarım ve güçlendirme, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) kapsamında düzenlenir; bu yönetmelik, yapıların deprem bölgesi ve zemin özelliklerine göre minimum dayanıklılık koşullarını belirler. Örneğin, tüm yeni betonarme binalarda en az C25 dayanımlı beton ve TS500 kapsamında kontrollü yapım zorunludur.

Uygulama süreçleri genellikle şu adımları kapsar: (1) Riskli yapı tespiti (lisanslı kuruluşlarla karot testi), (2) İlan/Tahliye ve yıkım kararları (mahkeme/valilik veya belediye onayı), (3) Yıkım, (4) Projelerin onaylanması ve yapı ruhsatı alınması, (5) Kat irtifakı kurulması, (6) Yeniden inşa ve tapuda hakların tahsisi. Bu süreçte idare (belediye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) ile hak sahiplerinin ve inşaat paydaşlarının sorumlulukları belirlenir. Maliyet kalemleri ise etüt/tespit ücretleri, yıkım masrafları, inşaat maliyetleri ve finansman giderlerinden oluşur.

Deprem güvenliği açısından zemin etüdü, tasarım ve güçlendirme anahtar kriterlerdir. Zemin etütleri, binanın sınıfına göre (Kategori 1–3) yapılır; özellikle Kategori 3’te (yüksek riskli binalar) zeminin yerinde davranış analizi ve ileri etütler şarttır. Taşıyıcı sistem tasarımında TBDY hükümlerine uyulur; örneğin, betonarme elemanlarda C25–C80 sınıf beton ve nervürlü donatılar (B420C, B500C) kullanılır. Güçlendirme durumunda TBDY’nin güçlendirme kuralları uygulanır; kolon sargılama, döşeme rijitliği vb. özel teknik şartlar belirlenmiştir. Zemin iyileştirme gerektiğinde uygun yöntemler (jet grouting, kazık temeller vb.) değerlendirilir.

“Yarısı Bizden” Programı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın İstanbul’daki riskli yapılar için destek kampanyasıdır. 2023’te başlatılan program, riskli konut sahiplerine herbir konut için 875 bin TL hibe + 875 bin TL düşük faizli kredi + 125 bin TL taşınma desteği sağlamaktadır. Böylece her konut için toplam 1.875.000 TL’lik finansman olanağı sunulmakta; hak sahibi bunu müteahhit ile evini yeniden yaptırmak için kullanmaktadır. Diğer konutlar için ise 1.750.000 TL kredi imkanına (ilk yıl faizsiz, 2–10 yıl vade) erişilmektedir. Dükkan/iş yeri sahiplerine de yarı tutarda (437.500+437.500 TL) destek sağlanmaktadır. Alan bazlı büyük dönüşümlerde ise TOKİ veya Emlak Konut katılımı ile dönüşüm yapılarak bir konut için 875 bin TL hibe verilmektedir. Programdan İstanbul’un 39 ilçesindeki tüm riskli yapı sahipleri faydalanabilmektedir. Başvurular, kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine yapılıyor; belirlenen randevu tarihinde hak sahipleriyle hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanarak süreç tamamlanıyor. Maliyet paylaşımı esas olarak hibe ve krediyi Bakanlık karşılarken, inşaat geri kalanı maliklerce finanse ediliyor. Örneğin, 3 milyon TL’ye mal olacak bir dönüşümde 1.75 milyon TL Bakanlık tarafından sağlanırken, 1.25 milyon TL malikin ödemesi gereken tutardır (örnek hesaplama). Bir çarpıcı örnek: İstanbul’da bugün 21.000 konut “Yarısı Bizden” desteğiyle inşa aşamasında olup 41.000 konut için proje çalışması sürmekte; 2012’den beri 923.000 konut yeni yenilenmiştir.

Bu analizde belirtilen bilgiler şu kaynaklardan elde edilmiştir: Çevre Şehircilik Bakanlığı resmi duyuruları ve mevzuatı (örn. Yarısı Bizden SSS, 6306 Uygulama Yön.), AFAD/Deprem Yönetmeliği rehberleri ve zemin etüt yönergeleri (resmî teknik kaynaklar), akademik makaleler (ör. Derin O.Ü. Hukuk Dergisi, Yönetim-Ekonomi dergisi) ve güncel haber/medya yayınları (AA gibi). Veri eksiklikleri veya belirsizlikler ilgili kısımlarda açıkça not edilmiştir.

1. Mevzuat ve Yönetmelikler Özeti

6306 Sayılı Kanun (2012): “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” olarak çıkarılan 6306 sayılı kanun, afet riski altındaki alanlarda dönüşümü düzenler. Kanunun amacı, riskli alanlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak için gerekli usulleri belirlemektir. Kanunda “riskli yapı” ve “riskli alan” tanımları yer alır; riskli yapılar, bilimsel verilere göre ömrünü tamamlamış veya çökme riski taşıyan yapılar olarak tanımlanır. Bu tanım geniş yorumlanmakta, ancak Yönetmelik m.7/I sadece insanlar için kullanılan ve bütünlüğü bozulmamış yapıları kapsar. Kanun uygulama alanı, afet riski altındaki tüm mahallelerin dönüşümünü ve riskli yapıların yerinde ya da alan bazında yenilenmesini içerir. Kanunun 8., 15., 16. maddeleri vb. hak sahipliği, kira yardımı ve yıkım desteklerini düzenler.

6306 Uygulama Yönetmeliği: Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan bu yönetmelik, 6306 Kanunu’na dayanır. 2013’te yürürlüğe girmiş olup, 2019, 2023, 2024 ve 2026 tarihli değişikliklerle güncellenmiştir. Yönetmelik; riskli yapı/alan tespiti, yıkım yöntemleri, proje onayları, hak sahipliği ve yardımlar konularını ayrıntılarıyla belirler. Örneğin, tapuda riskli yapı şerhinin kaldırılmasından sonra, taşınmazın beyanlar hanesine “6306 Kanunu kapsamında” ibaresi düşülür. Son değişikliklerde salt çoğunlukla karar usulleri yeniden düzenlenmiş, ayrıca teminata ilişkin geçici madde eklenmiştir.

İmar Kanunu (3194 sayılı): İmar Kanunu şehir planlamasını ve yapı inşaatını düzenleyen ana yasadır. Kanunun 5. maddesi bina tanımını yapar; bu tanım, 6306 kapsamında yapı kavramının geniş yorumlanmasında referans alınır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında imar planı değişikliği, ifraz/tevhit işlemleri gibi imar uygulamaları da 3194 sayılı Kanun’a tabidir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği: Kentsel dönüşüm projelerinin planlanması ve ruhsatlandırılması bu yönetmelik hükümleri çerçevesinde yapılır. Mevcut uygulamada, dönüşüm projeleri için imar planı tadili, avan proje ve avan proje onayı süreçleri bu yönetmelik hükümlerine göre gerçekleşir.

Deprem Yönetmelikleri: Türkiye’de binaların deprem dayanıklılığı Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ile düzenlenir. TBDY 1 Ocak 2019’dan itibaren geçerli olup, yapının deprem bölgesi ve zemin özelliklerine göre minimum tasarım şartları getirir. Ayrıca Yapı Denetimi Kanunu ile Yapı Denetim Yönetmeliği mevcuttur; bu mevzuatta da projelerin deprem yönetmeliğine uygunluğu denetlenir.

Zemin Etüdü ve Geoteknik Yönetmelikleri: Zemin etütlerine ilişkin standartlar (TS 213, TS 150, TBDY ekleri vb.) çerçevesinde zemin incelemeleri yapılır. Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın “Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları”na göre, yüksek riskli (Kategori 3) yapılarda sahaya özel deprem zemin davranış analizleri zorunludur. Ayrıca yeni yapılan binalar için TBDY Madde 16.5’te yer alan “Deprem Etkisi Altında Sahaya Özel Zemin Davranış Analizleri” kapsamında derin etütler uygulanması gerekmektedir.

Diğer Düzenlemeler: Kentsel dönüşüm projelerinde ulaşım, altyapı, hak sahipliği transferi gibi ek mevzuat (genelge, tebliğ vb.) devreye girebilir. Örneğin, yer değişikliği yapılacaksa tapu devirleri 5522 sayılı Tebligat Kanunu’na göre bildirilir. 2026 değişiklikleri ile riskli yapı parsellerinde ifraz yapılmasında yalnızca riskli kısmın 6306 kapsamında kabul edileceği netleştirilmiştir.

2. Uygulama Süreçleri

Kentsel dönüşüm projelerinde tipik adımlar şunlardır:

Riskli Yapı Tespiti ve Karar Süreci: Riskli yapı olarak tanımlanan binalarda, Çevre Şehircilik Bakanlığı’na bağlı lisanslı firmalarca (mühendislik etütleri ve karot testleriyle) risk durumu belirlenir. Tespit yapılan yapıda mülkiyet olarak birden fazla paydaş varsa, yeni düzenlemeye göre tüm maliklere toplantı duyurulup “paydaşların hisseleri oranında en az %50+1 salt çoğunluk” sağlanarak karar alınır. Bu karar sonucunda mahkemeden veya idareden “tahliye ve yıkım kararı” alınır (yerinde dönüşüm veya rezerv yapı alanına taşınma seçeneğine göre).

Tahliye ve Yıkım: Riskli yapı için alınan tahliye kararında, maliklerin uyarısı ve gerekli bildirimler yapılır. Bu süreçte maliklere 125 bin TL’ye kadar taşınma yardımı verilir (Yarısı Bizden kapsamındaki destek). Yıkım, idare tarafından ihale edilerek veya maliklerin anlaşmasıyla gerçekleştirilir. Yıkım masrafları genellikle maliklerce karşılanır; afet sonrasındaki “bankorezit” gibi Devlet yardımları temin edilebilir.

İmar Planlaması ve Proje Onayı: Dönüşüm sahası için imar planı yapımı veya tadili yapılır. Proje tasarım aşamasında deprem yönetmeliğine uygunluk aranır (TBDY). Yeni bina projeleri, avan proje aşamasında Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden incelenir. Kat irtifakı kurulmadan inşaat ruhsatı verilemez. Proje şartları (ör. eski yapının 1,5 katını aşmama, otopark/sığınak gereklilikleri) sözleşmede belirtilir. Ruhsat işlemleri, ilçe belediyesine bağlı imar müdürlüğünce yürütülür. Belediyeler, ruhsat öncesi maliklerce salt çoğunlukla karar alınmış olup olmadığını Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden teyit eder.

Yeniden İnşa: İnşaata lisanslı müteahhit firmalar ve proje denetim şirketleri katılır. Yapım aşamasında TBDY ve yapım yönetmeliği gereği kalite kontrolleri yapılır; betonarme işler, çelik yapılar vb. yönetmelik koşullarına göre gerçekleştirilir. Ödeme planları genellikle %30-%30-%30-%10 şeklinde taksitlendirilir (iş başlangıcı, taşıyıcı sistem, sıva, kullanım izni aşamalarında ödemeler yapılır).

Hak Sahipliği ve Finansman: Yıkım sonrası yeni binalarda bağımsız bölümler maliklerine göre dağıtılır. Hak sahiplerinin yeni tapu düzenlemeleri mahkeme onayı veya protokolle yürütülür. Finanse açısından, harcamalar genelde aşağıdaki şekilde karşılanır: malikler kendi paylarına düşen inşaat maliyetini karşılar; devlet tarafından sağlanan destek (hibe/kredi) ve konut kredileri ile geri kalan finansman ihtiyacı karşılanır. “Yarısı Bizden” gibi programlar destekleyici fon sağlar. Hak sahipleri dönüşüm bitiminde TOKİ/Emlak Konut iş birliğiyle de düşük maliyetli konut edinmiş olur.

Tablo: Uygulama Adımları ve Sorumluluklar (kapsamlı adımlar, sorumlular, tipik süreler ve maliyet kalemleri) aşağıda karşılaştırmalı verilmiştir.

3. Deprem Güvenliği Teknik Kriterleri

Tasarım ve Yönetmelik Şartları: Yeni veya mevcut binaların deprem etkisi altındaki davranışı TBDY 2018’e göre değerlendirilir. Yönetmeliğe göre tüm betonarme yapılarda C25 veya üzeri beton kullanımı ve TS 500 gerekliliklerine uygun kalite kontrol şarttır. Donatılarda TS 708 B420C/B500C nervürlü çelik kullanılmalıdır. TBDY’yi destekleyen diğer Yönetmelikler (Çelik Yapılar Tasarım Yönetmeliği, Ahşap Yapılar Yönetmeliği, vb.) ilgili malzeme ve birleşim şartlarını belirler.

Zemin Etüdü: Bina zemin sınıfı ve yerel zemin davranışı deprem hesabını doğrudan etkiler. Zemin Etüdü Raporu ile, zemin birimleri, yer altı suyu seviyesi ve sismik özellikler belirlenir. Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın “Zemin ve Temel Etüt Uygulama Esasları”na göre yüksek riskli (Kategori 3) yapılarda deprem altında yerinde özel zemin analizleri yapılmalıdır. Tasarım aşamasında, zemin iyileştirme gerekirse (ör. çakıl grubu büyütme, enjeksiyon, kazık vb.) uygun çözümler planlanır. TBDY’nin eklerinde betonarme ve çelik sistemlerin zemin taşıma gücü ve oturma değerleri hesaplama koşulları detaylı şekilde yer almıştır.

Güçlendirme Yöntemleri: Mevcut binaların güçlendirilmesi TBDY 15.10. bölümünde ele alınır. Betonarme yapılarda kolon sarılması (FRP/çelik sargı), döşeme katı rijitlik sağlama, perde duvar ekleme gibi yöntemler standartlaşmıştır. TBDY, güçlendirmede “tam sarım” esasını öngörür (örneğin LP sargılarda 200 mm bindirme). Güçlendirme projeleri, mevcut taşıyıcı sistemin kapasite artışı ve gerektiğinde ek eleman projelerini içerir. Ayrıca çatlak izleme, malzeme kalitesi ve deney sonuçları göz önünde bulundurulur. Tadilat öncesi ve sonrası bina performansı, TBDY’de belirtilen doğrusal/çok modlu itme yöntemleriyle analiz edilir.

Zemin İyileştirme: Gerekli hallerde zemin iyileştirme/peyzaj (ör. vibro sıkıştırma, jet grouting, enjeksiyon) veya temel sistemi değişikliği (kazıklı temel, radye temeller vb.) yapılır. TBDY, bu iyileştirme yöntemlerinin uygulanma esaslarını şartname ve tasarım gereği belirler. Örneğin, zemin iyileştirme uygulanan bölgelerde transfer yükler ve yeni temel hesabı TBDY’ye göre yeniden hesaplanır. Eğer zemin özellikleri izin vermiyorsa, taşıyıcı sistem tasarımı buna göre güçlendirilir (örn. ek perde duvar, moment aktaran mafsalsız çerçeve). Zemin etüt raporlarında önerilen tüm iyileştirme yöntemleri incelenmeli ve gerekirse uygulama öncesi laboratuvar testleri ile teyit edilmelidir.

Standartlar ve Dayanaklar: Tasarımda TS 500, TS EN 1992 (beton), TS EN 1998 (deprem) gibi Türk Standartları ve Avrupa Eurocode’leri (örn. TS EN 1998-1) esas alınır. TBDY, bu standartlara atıflar yaparak uygulama kurallarını belirler. Örneğin, TBDY’de beton dayanımlarına göre alt/üst sınırlar ve donatı sınıfları net olarak tarif edilmiştir. Yapı denetim sürecinde bu standartlara uygunluk belgelenir.

4. “Yarısı Bizden” Programı

Yarısı Bizden kampanyası, İstanbul’daki riskli konutların dönüşümünü hızlandırmak için 2023’te başlatılmıştır. Resmî bilgilere göre; İstanbul’un tüm ilçelerinde yaşayan riskli yapı sahipleri programa başvurabilir. Programa göre; her birinci konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL düşük faizli kredi ve 125.000 TL taşınma desteği verilmektedir. Bu desteğin toplamı 1.875.000 TL’ye ulaşır ve hak sahibi bu finansmanla evini yüklenici firma aracılığıyla yeniden inşa ettirebilir. İkinci, üçüncü konut gibi sonraki mülklere ise her biri için 1.750.000 TL kredi verilmektedir.

Başvuru ve Hak Sahipliği: Başvurular e-Devlet üzerinden değil, kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine yapılır. Belediye, malik tespiti yaptıktan sonra bakanlıkça belirlenen randevuya çağırır. Randevu günü hak sahipleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini imzalar. Büyük dönüşümler (alan/ada bazlı projeler) için TOKİ veya Emlak Konut dahil edilebilir. Örneğin, siteler vb. alan bazlı projelerde Bakanlık, bir konut için 875 bin TL hibe desteği verir; yapım TOKİ/Emlak Konut tarafından yürütülür. TOKİ/Emlak dahil projelerde hibe, toplam maliyetten düşülüp geri kalanı uygun vadeyle kredilendirir.

Maliyet Paylaşımı: “Yarısı Bizden” adı, devletin konutu finansmanının yaklaşık yarısını hibe/krediyle üstlenmesine atıftır. Örneğin, 3 milyon TL’ye mal olacak bir yeni konutta Bakanlık 1.75 milyon TL sağlarken, geri kalan 1.25 milyon TL malik tarafından kredi veya özkaynak ile karşılanır. Kira stopajı veya vergi muafiyetleri gibi avantajlar da mevcuttur. Büyük dönüşümlerde ise sadece hibe (875 bin TL/konut) verilip kalan bedel TOKİ kredisi ile karşılanır. Program kapsamındaki iş yerlerine de her konutta yarı oranında (437.500 + 437.500 TL) destek sağlanmaktadır.

Örnek Hesaplama: Diyelim eski konut 120 m² ve dönüşüm maliyeti ~3,0 milyon TL olsun. Yarısı Bizden desteğiyle 875k TL hibe ve 875k TL kredi alırsınız (toplam 1,75M). Geriye 1,25M ödeme kalır. Bu tutar için banka kredisi kullanılabilir; ödemeler yapı ruhsatından 2 yıl sonra başlar (10 yıl vade, ilk yıl faizsiz). İkinci bir riskli konutunuz varsa, bu konut için de 1,75M TL kredi sağlanır. Kiracı iseniz, 125k TL tahliye desteğinden faydalanabilirsiniz (dairenizde kiracı ise kredi sahibi daire maliki adına, değilse doğrudan kiracıya ödenir).

Vaka Örnekleri ve Sonuçlar: İstanbul’da 62 bin konut “Yarısı Bizden” kapsamında dönüşüme girmektedir. Örneğin, Pendik’te riskli konutlarını yeniden inşa eden bir site sakinleri; “Yarısı Bizden” ile %50’ye yakın devlet desteği elde etmiş, geri kalan krediyi 10 yıla yayarak uygun maliyetle yeni evlerine kavuşmuştur (kaynak: yerel basın haberleri). (Vaka örnekli güncel istatistik bulunmamakla birlikte, Bakanlık verileriyle program etkileri değerlendirilmektedir.)

                                                                                                            BERKE MİRAÇ ARIKAN

                                                                                                                   RE/MAX GOAL

                                                                                                        GAYRİMENKUL DANIŞMANI